農地法第４条・第５条
許可を受けるためには、「立地基準」と「一般基準」の両方を満たす必要があります。
立地基準
立地基準とは、農地を営農条件や周辺の市街地化の状況から見て分類し、その区分に応じて許否の判断がされることです。
立地基準には、立地条件等により、以下に分類されます。
・農用地区域内農地
・甲種農地
以上の区分毎に判断基準がありますので、簡単に見ていきましょう。
農用地区域内農地
農用地区域内にある土地で、いわゆる「青地」と言われるものです。
農業の生産性も高く、原則不許可となります。
但し、農振除外をすれば「第１種・２種・３種農地」の基準で判断されます。
また、そのままでも、一時的な利用の場合など、許可になる例外もあります。
甲種農地
都市計画区域内や、市街化調整区域内にある農地のことです。
これも営農性や生産性が高く、原則不許可となります。
但し、公共事業に供する場合のような、公共の目的に沿う場合では許可になる例外もあります。
ちなみに諏訪地域管内では、この甲種農地は存在しません。
第１種農地
概ね10ha以上の集団的に存在している農地、良好な営農条件を備えている農地のことです。
こちらも上記２つの農地と同様、原則不許可です。
但し例外もかなりあり、公益性が高い事業に供する場合や、地域整備法に従って行われる場合等、例外として許可される場合も多くあります。
第２種農地
こちらは、「積極的２種」と「消極的２種」というものに大別されます。
積極的２種とは、３種農地の区域に近接する区域その他市街化が見込まれる区域内にある農地のことです。
消極的２種とは、先ほど挙げた区分のどれにも属さない農地のことをいいます。（中山間地域等に存在する農業公共投資の対象となっていない、小規模な生産性の低い農地等）
第２種農地では、周辺の他の土地で代替性が無いとき、つまり当該地を使用しなければ目的が達成できない場合等で許可になります。
不許可の例外や、代替性の判断については、第１種農地とほぼ同じです。
第３種農地
おそらく農地転用を考えたときに、多くがこちらに該当するかと思われますが、市街地の区域内、又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地のことです。
下記に該当する場合、原則許可となります。
・水道管、下水道又はガス管のうち２種類以上が埋設されている道路沿いの区域で、容易にこれらの施設を利用することができ、かつ、半径約500ｍ以内に学校や医療機関や公共の施設があること
・半径約300m以内に、駅、インターチェンジ、役場等があること
・宅地化の状況が一定程度に達している区域内の農地（都市計画法の用途地域で、住居地域等）
まとめ
以上長々と区分を書いてきましたが、少しはイメージできるようになったでしょうか？
農地転用をしようと思うと、ご自身ではかなり煩雑な手続きを要求されますので、お近くの農業委員会で質問したり、お近くの行政書士をお頼りください。
